Saimnieks LV / 2018.gads (Janvāris)

No 2017. gada 1. janvāra iespēju celt ēkas un būves uz sveša zemes gabala nosaka jauns regulējums – apbūves tiesība. Tā ir uz līguma pamata nodibināta un zemesgrāmatā reģistrēta tiesība celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi. Bez nodibinātas apbūves tiesības vairs nepastāv citas tiesības un iespējas, lai kaut ko celtu uz svešas zemes.

• Apbūves tiesība ir jauns Latvijas tiesību sistēmas institūts, kas stājies spēkā 2017. gada 1. janvārī.
• Apbūves tiesību regulē Civillikuma trešās daļas Lietu tiesības trešā A nodaļa Apbūves tiesība, kas ietver pantus no 1129.1 panta līdz 1129.9 pantam.
• Apbūves tiesība ir ar līgumu piešķirta mantojama un atsavināma lietu tiesība celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā.
• Apbūves tiesība ir nodibināma, noslēdzot līgumu par apbūves tiesību piešķiršanu, tā termiņš nedrīkst būt mazāks par 10 gadiem, bet maksimālais ilgums nav ierobežots.
• No apbūves tiesības izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā tikai pēc apbūves tiesības ierakstīšanas zemes grāmatās.
• Apbūves tiesība izbeidzas pati no sevis līdz ar zemes grāmatās reģistrētā apbūves tiesības termiņa notecējumu.
• Apbūvi uz citai personai piederošas zemes nevar veikt, pamatojoties uz noslēgtu nomas līgumu.
• Uz svešas zemes vairs nav tiesības celt dzīvojamās mājas.
• Apbūves tiesību var nodibināt arī uz jau apbūvēta zemesgabala, taču tādā gadījumā ir jāizdala konkrētā zemes vienības daļa un tā jāreģistrē kadastra informatīvajā sistēmā.

Līdz laikam, kad stājās spēkā jaunais apbūves tiesības regulējums, gan dzīvojamās ēkas, gan nedzīvojamās ēkas un būves kā pastāvīgu īpašumu uz citai personai piederošas zemes varēja būvēt uz nomas līguma pamata, kas bija noslēgts starp zemes īpašnieku un ēkas vai būves būvētāju – nākamo īpašnieku vismaz uz desmit gadiem, un ja tajā nomniekam bija paredzētas tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus. To, ka var nepiemērot Civillikuma 968. pantā nostiprināto vispārējo ēku (būvju) un zemes nedalāmības principu, paredzēja likuma Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību 14. panta pirmās daļas 5. punkts, nosakot, ka par patstāvīgu īpašuma objektu uzskata „ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums.”

Ēkas un būves, kas bija uzbūvētas uz noslēgtā nomas līguma pamata, pēc būvniecības pabeigšanas varēja reģistrēt zemesgrāmatā kā patstāvīgus īpašuma tiesību objektus. Ēka tika reģistrēta atsevišķā zemesgrāmatu nodalījumā, bet zemesgrāmatu nodalījumā, kur reģistrēta zeme, tika ierakstīta atzīme, ka uz zemes atrodas citai personai piederoša ēka.

Rezultātā izveidojās brīvprātīgais dalītais īpašums, kurā zemes īpašnieks bija viena persona, bet ēku vai būvju īpašnieks cita persona. Turpmākajā laikā abu īpašumu īpašniekus saistīja nomas attiecības vai arī laika gaitā īpašums tika apvienots vienā nedalītā īpašumā, iegādājoties vai citādi iegūstot kādam no īpašniekiem otra īpašumu – zemes īpašniekam ēku vai būvi jeb ēkas vai būves īpašniekam zemi. Nebija izslēgtas arī strīdus situācijas.

Protams, ņemot vērā vēsturisko mantojumu un nekustamo īpašumu veidošanos Latvijā zemes reformas un zemes privatizācijas laikā, bija izveidojies arī piespiedu dalītais īpašums, kad īpašniekam, atgūstot mantojamo zemi, uz tās jau bija uzbūvētas kādas ēkas vai būves, kuras piederēja citām personām. Šajos gadījumos bieži radās strīdus situācijas. Īpaši daudz un sarežģītu problēmu radās gadījumos, kad uz svešas zemes atradās dzīvojamās mājas; tas noveda pie apgrūtinājumiem un neērtībām gan zemes, gan dzīvojamās mājas īpašniekus.

Nepieciešamība mazināt dalītā īpašuma pastāvēšanu un nepieļaut jauna dalītā īpašuma veidošanu turpmāk, kā arī panākt Civillikumā nostiprināto vispārējo ēku (būvju) un zemes nedalāmības principu, noteica to, ka tika izveidots radikāli jauns risinājums svešas zemes apbūves iespējai.

Ne vienmēr pašu personu īpašumā ir zeme, lai uz tās varētu uzbūvēt savai darbībai un saimniekošanai vajadzīgās būves. Biežas ir situācijas, kad personas nomā zemi no citām personām, veic uz tās savu saimniecisko vai cita veida darbību un nepieciešams celt kādu ēku vai būvi uz šīs citai personai piederošās jeb svešās zemes. Šāda situācija ir arī tajos gadījumos, kad uz zemesgabala jau ir esošas ēkas un būves, kuras tiek lietotas un pie kurām nepieciešams uzcelt kādu papildu ēku vai būvi, tās pārbūvēt, paplašināt. Tādos gadījumos ēkas un būves jāceļ uz svešas zemes, un tieši šos gadījumus kopš 2017. gada 1. janvāra regulē apbūves tiesība.

Kā jau teikts, no 2017. gada 1. janvāra uz citai personai piederošas zemes (svešas zemes) vairs nevar celt ēkas un būves, pamatojoties uz noslēgtu nomas līgumu ar tajā ietvertām apbūves tiesībām. Uz nomas līguma pamata var lietot tikai jau esošas ēkas un būves, veikt tajās savu darbību. Tām personām, kurām iepriekš ir bijuši noslēgti zemes nomas līgumi ar apbūves tiesībām un līdz 2016. gada 31. decembrim bija saņemta būvatļauja, ir spēkā esošie zemes nomas līgumi, un šajos gadījumos personas ir tiesīgas pabeigt būvniecību pēc iepriekšējā normatīvo aktu regulējuma.

Tiesības no jauna celt ēkas un būves uz svešas zemes dod tikai uz līguma pamata nodibināta un zemesgrāmatā ierakstīta apbūves tiesība. Turklāt likumā noteikts, ka apbūves tiesība dod tiesības uz svešas zemes celt tikai nedzīvojamu ēku un inženierbūvi, bet vairs nav iespējams celt dzīvojamo māju. Apbūves tiesība dod personai tiesības izmantot zemes virspusi, bet nedod īpašuma tiesības uz šīs izmantošanas rezultātā uzbūvētajām ēkām un būvēm, vairs netiek izveidots dalītais īpašums. Faktiski nodibinātā apbūves tiesība uz to laiku, kad tā nodibināta, dod tiesības apbūves tiesīgajam celt un lietot nedzīvojamās ēkas un inženierbūves kā īpašniekam.

Tomēr jāievēro, ka pati ēka vai inženierbūve nav patstāvīgs civiltiesiskās apgrozības priekšmets. To nevar pārdot vai citādi ar to rīkoties kā ar atsevišķu īpašumu. Apbūves tiesīgajam ēku vai inženierbūvi, vai tās daļu ir tiesības nodot citai personai lietošanā, slēgt nepieciešamos komunālo pakalpojumu līgumus, citus darījumus, bet nav tiesību atdalīt no tiesības un atsavināt kā patstāvīgu objektu. 

Apbūves tiesīgais
Par apbūves tiesīgo var kļūt ikviena persona – gan fiziska, gan juridiska persona, kas vēlas celt uz svešas zemes nedzīvojamo ēku vai inženierbūvi un ar zemes īpašnieku noslēdz līgumu par apbūves tiesības piešķiršanu.

Gadījumi, kuros kāda persona var izmantot apbūves tiesību, ir atkarīgi no zemes īpašnieka un apbūves tiesīgā savstarpējas vienošanās.

Ko var celt un lietot uz apbūves tiesības pamata
Apbūves tiesība dod tiesības celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi.

Atbilstoši Ministru kabineta noteikumu Noteikumi par būvju klasifikāciju nosacījumiem:
• „inženierbūves ir visas būves, kurām nav ēku pazīmju, tādas kā sliežu ceļi, autoceļi un ielas, tilti un estakādes, lidostu skrejceļi, inženiertīkli, dambji u.tml.” (MK noteikumu pielikuma 125. punkts);
• „nedzīvojamās ēkas ir būves, kuras pamatā netiek izmantotas vai nav paredzētas dzīvošanai. Ja vismaz puse no ēkas kopējās platības tiek izmantota dzīvošanai, tā tiek klasificēta kā dzīvojamā māja” (MK noteikumu pielikuma 24. punkts).

Apbūves tiesība dod tiesības celt un lietot visdažādākās nedzīvojamās ēkas un būves, arī inženierbūves, praktiski jebko, kas var tikt izmantots saimnieciskai darbībai, komercdarbībai. Apbūves tiesība neparedz tiesības uz svešas zemes celt dzīvojamo māju. Uz apbūves tiesības pamata uzbūvēto nedzīvojamo būvi ar laiku varēs pārveidot par dzīvojamo ēku, ja apbūves tiesīgais būs ieguvis savā īpašumā zemi zem nedzīvojamās būves.

Līgums par apbūves tiesību
Pamats apbūves tiesībai ir rakstiski noslēgts līgums par apbūves tiesību. Normatīvajos aktos netiek regulēti līguma noteikumi, jo šāds līgums ir privāttiesisks darījums, kas dod iespēju līgumslēdzējiem izvēlēties, ko paredzēt līgumā, kādus nosacījumus tajā iekļaut.

Civillikumā noteiktas atsevišķas līguma būtiskās sastāvdaļas, kas iekļaujamas līgumā:
• zemesgabals, uz ko attiecas apbūves tiesība;
• apbūves tiesības termiņš (Civillikums noteikti nosaka tikai apbūves tiesības minimālo termiņu, kas nedrīkst būt īsāks par 10 gadiem. Apbūves tiesības maksimālais laiks nav noteikts);
• maksa par apbūves tiesību (ja līdzēji nav vienojušies citādi, tad maksai piemērojami Civillikuma noteikumi par nomas līgumu).

Maksa par apbūves tiesību noteicama tikai naudā. Līdzēji var vienoties arī par apbūves tiesības piešķiršanu bez atlīdzības. Pārējie apbūves tiesības līgumā ietveramie noteikumi ir līdzēju ziņā.

Civillikums noteic, ka, beidzoties apbūves tiesības līguma termiņam, apbūves tiesība izbeidzas un nedzīvojamā ēka vai inženierbūve, kas uzcelta uz apbūves tiesības pamata, kļūst par zemes gabala būtisku daļu, proti, tiek pievienota zemes īpašnieka zemes īpašumam. Tomēr Civillikums arī paredz, ka līdzēji apbūves tiesības līgumā var vienoties, ka apbūves tiesīgajam ir pienākums pirms apbūves tiesības līguma termiņa beigām atbrīvot zemesgabalu no nedzīvojamās ēkas vai inženierbūves.

Līgumā var iekļaut arī citus nosacījumus – apbūves ierobežojumus, nosacījumus zemes gabala izmantošanai un uzturēšanai, nosacījumus piekļuvei apbūves gabalam, citus nosacījumus pēc līdzēju ieskatiem.

Zemes gabala noteikšana
Pirms apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā ir jābūt noteiktam zemes gabalam, uz ko attiecas apbūves tiesība.

Apbūves tiesību var nodibināt gan uz visu zemes gabalu, gan arī uz reālu neatdalītu daļu – zemes vienību vai zemes vienības daļu, kas reģistrēta Nekustamo īpašumu valsts kadastra informācijas sistēmā. Noslēdzot apbūves tiesības līgumu par zemes vienības daļu, tam pievieno grafisko materiālu.

Apbūves tiesību var nodibināt uz neapbūvētu zemes gabalu vai tā daļu, kas nav apbūvēta. Apbūvei nepieciešamais zemes gabals tiek noteikts, ievērojot būvniecības un citu likumu prasības.

Apbūves tiesības nostiprināšana zemesgrāmatā
Civillikums paredz, ka apbūves tiesība kā lietu tiesība stājas spēkā pēc apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā. Līdz ar to pēc apbūves tiesības līguma noslēgšanas tas kopā ar nostiprinājuma lūgumu jāiesniedz apbūves tiesības reģistrēšanai zemesgrāmatā.

Par apbūves tiesības ierakstīšanu zemesgrāmatā ir maksājama kancelejas nodeva Zemesgrāmatu likumā noteiktajā apmērā – par jauna nodalījuma atklāšanu 28.46 EUR. Ja persona vēlas saņemt zemesgrāmatu apliecību, tad attiecīgi maksājamas arī kancelejas nodevas.

Apbūves tiesību izbeigšanās
Apbūves tiesība izbeidzas pati līdz ar zemesgrāmatā reģistrētā apbūves tiesības termiņa beigām. Izbeidzoties apbūves tiesībai, izbeidzas visas trešo personu lietu tiesības, kas nodibinātas uz apbūves tiesību.

Pirms zemesgrāmatā reģistrētā apbūves tiesības termiņa beigām apbūves tiesība izbeidzas ar:
• tiesību sakritumu vienā personā;
• tiesas spriedumu;
• savstarpēju vienošanos.

Ja apbūves tiesība ir apgrūtināta ar lietu tiesībām par labu trešajām personām, tad, izbeidzot apbūves tiesību pirms zemesgrāmatās reģistrētā apbūves tiesības termiņa beigām ar tiesību sakritumu vienā personā vai savstarpēju vienošanos, šīs tiesības bez šo personu piekrišanas nevar aizskart.

Zemes gabala īpašnieks var prasīt apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiestā izsolē. To var darīt gadījumā, ja apbūves tiesīgais būtiski pārkāpj līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu paredzētos ierobežojumus apbūvei vai pasliktina apbūvei nodotā zemes gabala stāvokli. Tāpat arī to var darīt citos gadījumos, ja tādi paredzēti līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu. Zemes gabala īpašnieks var prasīt apbūves tiesības izbeigšanu, ja pēc viņa pieprasījuma pārtraukt un novērst pārkāpumu apbūves tiesīgais to nav izdarījis.

Ja tas noteikts līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu, tad apbūves tiesīgajam pirms apbūves tiesības izbeigšanās ir pienākums atbrīvot zemes gabalu no nedzīvojamās ēkas vai inženierbūves. Civillikums arī paredz, ka zemes gabala īpašniekam ir tiesība pēc apbūves tiesības izbeigšanās prasīt atlīdzināt visus zaudējumus, kurus apbūves tiesīgais viņam nodarījis, lietojot apbūvei nodoto zemes gabalu.

Apbūves tiesības lietošana
Apbūves tiesību var izlietot pats apbūves tiesīgais, tā ir arī komercdarījumu priekšmets – tā ir pārdodama brīvā tirgū, izsolēs, dāvināma, ieķīlājama, mantojama.

Apbūves tiesības spēkā esamības laikā apbūves tiesīgajam ir pienākums kā krietnam un rūpīgam saimniekam rūpēties par apbūvei nodoto zemes gabalu un atbildēt kā īpašniekam pret visām trešajām personām. Līdz ar to arī visi apbūvei nodoto zemes gabalu un apbūves tiesību apgrūtinājumi un tā uzturēšanai nepieciešamie izdevumi attiecināmi uz apbūves tiesīgo.

Lai realizētu apbūves tiesību un ar to saistīto, līdz ar grozījumiem Civillikumā un apbūves tiesību regulējuma iekļaušanu izdarīti grozījumi arī vairākos saistītajos normatīvajos aktos, kas regulē jautājumus saistībā ar apbūves tiesību:
• Zemesgrāmatu likumā noteikts apbūves tiesību ierakstīt zemesgrāmatā kā zemes gabala apgrūtinājumu un šim nolūkam atklāt atsevišķu apbūves tiesības nodalījumu;
• Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteikts, ka par nekustamā īpašuma īpašnieku attiecībā uz nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi atzīstams arī apbūves tiesīgais. Tādējādi apbūves tiesīgais iegūst visas nekustamā īpašuma īpašniekam noteiktās tiesības un pienākumus;
• Likumā Par nekustamā īpašuma nodokli noteikts, ka nekustamā īpašuma nodokli par nedzīvojamo ēku vai inženierbūvi maksā apbūves tiesīgais. Savukārt zemes gabala īpašniekam visu apbūves tiesības spēkā esamības laiku saglabājas pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli par zemi.